Ne signez pas une promesse de vente sans avoir au préalable vérifié les documents suivants !

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Transcription de la vidéo :

Quels sont les documents à vérifier avant la signature d’une promesse de vente ? À tout de suite.
[Musique]
Bonjour ! Bienvenue sur ma chaîne. Pour ceux et celles qui ne me connaissent pas, je m’appelle Ting, mère de famille, rentière et auteure dans l’immobilier. Aujourd’hui, je vais vous parler des documents à vérifier avant la promesse de vente.
Pour ceux et celles qui ne me connaissent pas, mon livre Mère de famille et rentière avant 40 ans grâce à l’immobilier qui est préfacé par Monsieur Gilles Grimm sera sorti le 14 mai dans toutes les librairies en France, en Belgique, en Suisse, au Canada et sur amazon.fr. Ensuite, si vous n’avez pas téléchargé mon E-book Les clés pour réussir dans l’immobilier, vous pouvez télécharger gratuitement, le lien est juste sous la vidéo. Si vous restez jusqu’à la fin de cette vidéo, je vous offre un bonus.
Maintenant, on va parler des documents à réclamer au vendeur ou à l’agent immobilier avant de signer la promesse ou le compromis. Plus précisément, il y a quatre documents à réclamer au vendeur. Vous allez voir pourquoi les documents ils sont si importants à absolument les avoir avant la signature de la promesse ou du compromis.
Le premier document, c’est les PV des assemblées générales, plus précisément c’est les trois derniers PV des assemblées générales. Le deuxième document, c’est les charges de copropriété. Le troisième document, c’est les diagnostics et le quatrième document à réclamer au vendeur ou à l’agent immo, c’est les règlements de copro. On va aller voir dans les détails pourquoi les quatre documents sont si importants avant une signature de promesse ou de compromis.
Tout d’abord, les PV des AG. Dans les PV des AG, vous pouvez voir s’il y a des ravalements à venir. Et si jamais il y a des ravalements à venir, vous pourrez les rajouter dans votre… ça fait partie des éléments de négo, par exemple si vous voyez qu’il y a toute la façade à refaire, les cages d’escalier à refaire, ça coûte 200.000€ à la copro, donc vous calculez au tantièmes, vous avez peut-être, je ne sais pas 10.000€ à payer dans les trois prochaines années. Donc dans la négo, vous allez dire au vendeur : « Monsieur ou Madame le vendeur, votre appartement me plaît beaucoup, néanmoins il y a 10.000€ à sortir l’an prochain ou dans les trois années à venir, donc je vous demande de me faire une réduction de 10.000€, » par exemple ça peut 8.000€, ça peut appuyer sur la négociation.
Ensuite, dans les PV des AG, vous pouvez voir s’il y a des impayés dans la copro ou pas. Parfois dans les copro, il peut avoir des impayés d’une somme assez importante. Pareil là déjà vous êtes au courant qu’il y a des propriétaires qui ne paient pas. Ensuite, ça peut rajouter dans votre élément de négociation si vous décidez enfin d’acheter. Vous pourrez très bien dire au vendeur : « il y a tant d’impayés dans la copro, donc ce n’est pas une copro très saine. Du coup j’hésite entre l’acheter ou pas l’acheter. Est-ce que vous êtes prêt à faire un effort, à faire un geste commercial ? »
Après, si vous décidez de ne pas acheter l’appartement, au moins vous êtes au courant en amont, enfin avant la signature que ce n’est pas une copro très saine. Donc, c’est à vous de décider soit vous profitez de ces éléments pour négocier le prix, soit vous décidez en connaissance de cause de ne pas acheter l’appartement.
Ensuite, il y a les charges de copropriété aussi, il faut réclamer au vendeur. C’est dans le but de calculer la rentabilité nette. Par exemple, si vous estimez le loyer c’est 400€ par mois et les charges de copro c’est 120€ par mois. Donc en fait, votre recette nette, ce n’est pas 400€ par mois, mais c’est 280€ par mois. Vous voyez qu’il y a déjà une baisse de recette de 30 %. Donc c’est vraiment important de tenir en compte des charges de copropriété.
Il ne faut pas écouter le vendeur. Par exemple si les charges c’est 120€, le vendeur vous dit : « ben c’est 60€ par mois. » En fait, c’est le double, donc il faut absolument que vous avez des documents officiels sous la main.
Le troisième document, c’est les diagnostics. Les diagnostics sont indispensables et obligatoires. Et parfois, il vous est fourni au dernier moment, donc il ne faut pas oublier de le réclamer.
Qu’est-ce qu’il faut vérifier sur les diagnostics ? Il faut vérifier la superficie loi Carrez, si le vendeur vous a vendu 100m², est-ce que c’est bien indiqué 100m² sur les diagnostics ? Est-ce qu’il n’y a pas… est-ce qu’il y a des présences de défaut dans l’installation électrique ou de gaz ? S’il y a des défauts majeurs, ça, c’est pareil : soit vous décidez de ne pas acheter l’appartement, soit vous en profitez pour faire une négociation à savoir vous dites au vendeur : « Monsieur ou Madame le vendeur, il y a des gros défauts électriques dans votre appartement. Si je refais tout l’électricité, ça va me coûter dans les, je ne sais pas, 10.000€ ou 20.000€. » Ce qu’il y a le mieux, c’est vous ayez un devis sous la main, comme ça vous dites : « ça va me coûter 23.600€ et du coup ben je ne peux malheureusement pas accepter votre prix puisque je sais qu’il y aura 23.000€ que je dois sortir, donc est-ce que vous ne pouvez pas faire un geste commercial ? »
Ça, c’est pareil, ça peut vous aider considérablement dans la négociation. Ensuite, vous regardez s’il y a une présence d’amiante ou de plomb et s’il y a des présences de champignons.
Et le dernier document à réclamer à votre vendeur ou à l’agent immo, c’est les règlements de copro. Pourquoi c’est très important ? Parce qu’en fait, si vous voulez faire de la collocation, de la LCD, c’est-à-dire de la location courte durée ou de la profession libérale, si c’est interdit dans les règlements de copro, vous n’avez pas le droit de le faire.
Moi-même, j’ai vécu l’expérience, puisqu’en 2013, j’ai acheté un appartement pour faire de la collocation. À l’époque, comme j’étais débutante, je n’étais pas au courant qu’il fallait que je réclame les règlements de copro, du coup je ne l’ai pas fait, donc j’ai fait la collocation pendant deux, trois ans, je ne sais plus, ça s’est très bien passé. Au bout de trois ans, ben j’ai été tapée sur les doigts par le syndic et le conseil syndical en disant que : « regardez dans les règlements, vous n’avez pas le droit de faire de la collocation. »
Finalement, j’ai réussi à résoudre le problème, si vous voulez connaître les détails et comment j’ai résolu le problème sans prendre un avocat, ben vous pourrez lire mon histoire dans mon livre, c’est mon livre Mère de famille comment je suis devenue rentière grâce à l’immobilier avant 40 ans, mais depuis je fais très attention puisqu’il y a plein d’appartements qui sont en vente sur le marché. Pourquoi je me prends la tête avec une collocation qui… avec une copro qui ne veut pas de la collocation ou de la LCD ou de la profession libérale, il faut vraiment tenir en compte de ces éléments parce que l’investissement immobilier, c’est assez chronophage, c’est assez compliqué, il ne faut pas se rajouter des obstacles bêtement. Donc, il faut absolument lire les règlements de copropriété.
Et je vous ai promis tout à l’heure un bonus. En fait, je vous offre une heure de session stratégique. Donc en fait, concrètement, c’est deux fois 30 minutes. Comment ça se passe ? En fait, ça se passe de la manière suivante : Vous avez une première séance avec moi où on se fait connaissance, où je vais essayer de comprendre votre aspiration, votre blocage et votre difficulté. Ensuite, je vous fais un plan d’action sur mesure en fonction de vos ressources, de vos aspirations et je vous présente le plan d’action personnalisé. Et tout ça, c’est gratuitement, bien sûr. Et si vous êtes convaincu par mon plan d’action personnalisé, ben on va continuer notre coaching ensemble.
En fait le coaching, c’est dans le but d’acheter des biens quelle que soit votre région avec du cash-flow positif. Donc, c’est vraiment très important d’acheter des biens immobiliers avec des cash-flows positifs, c’est-à-dire vous avez 1.000€ de loyer, vous avez 500€ de mensualité, tout le reste, les taxes foncières, les charges de copro, ça coûte 200€. Du coup tous les mois, vous avez 300€ dans votre poche. Ça, c’est très important dans le but de devenir rentier.
Si vous êtes intéressé, je vous mets le lien juste en dessous de la vidéo pour prendre un rendez-vous. Tout ça, c’est gratuit évidemment, une heure de coaching stratégique qui est complètement offert.
Et j’espère que vous avez aimé cette vidéo. Si vous avez aimé, merci de liker, de commenter, de partager, d’abonner à ma chaîne YouTube pour avoir des informations liées à l’immobilier. Je vous dis à bientôt. Portez-vous bien. Au revoir.

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