Gilles Grimm – le roi de l’immobilier, sous un angle que vous n’avez jamais vu ! (Partie I/II)

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La suite dans la partie II.

Transcription de la première partie de l’interview de Monsieur Grimm :

Ting : Bonjour et bienvenue sur ma chaine YouTube. Pour ceux et celles qui ne me connaissent pas, je m’appelle Ting, mère de 3 enfants. Investisseuse et rentière en immobilier. Aujourd’hui, j’ai le grand plaisir d’être avec monsieur Gilles Grimm, qui est partie de rien et possède aujourd’hui plusieurs centaines d’appartements notamment dans la région parisienne. Bonjour monsieur Grimm, merci d’accepter l’invitation

Grimm : Bonjour Ting. Je vous en prie, c’est avec grand plaisir.

Ting : Est-ce que vous, pouvez-vous présenter, quel âge avez-vous ? Et que faisiez-vous avant l’immobilier ?

Grimm : Aujourd’hui j’ai plus de 60 ans. Avant de faire l’immobilier, j’étais donc étudiant et il a fallu que je fasse mon service militaire, j’ai opté pour entrer dans les sapeurs-pompiers de Paris, ça m’a bien plu. Et je suis resté militaire, et donc, fonctionnaire, pendant 16 ans. A l’issu duquel, j’ai eu une demie retraite, parce que l’avantage quand on est militaire, c’est que l’on part avec une demie retraite, mais payée tout de suite. Et donc à partir de ce moment-là, je me suis lancé dans l’immobilier parce qu’il fallait que je me loge et je n’avais vraiment pas d’appartement car j’étais logé en caserne tout simplement.

Ting : D’accord. Je sais que la plupart de vos investissements sont situés à Paris, est-ce que vous êtes parisien ? Que faisaient vos parents dans la vie ?

Grimm : Comme je viens de vous le dire, j’ai opté pour les sapeurs-pompiers, les sapeurs-pompiers de Paris. Ça veut dire que j’ai sillonné toutes les rues de Paris pendant 16 ans. J’ai aimé cette ville, j’ai appris à l’aimer, et j’ai voyagé. Paris est une ville vraiment sublimissime et si je devais investir quelque part à cette époque-là, je m’étais dit que ce serait à Paris, c’est là où je connais. Mes parents… Ecoutez je fais le même métier que mon papa, qui était colonel de sapeurs-pompiers également. Et les grands parents étaient inspecteurs de polices tous. Du côté de ma mère et de mon père. Et donc, je sors d’une vraie famille de fonctionnaires. Je suis le seul d’ailleurs qui est partie de la fonction publique pour aller essayer de se lancer dans le privé. C’est ce que j’ai fait.

Ting : D’accord. Vous disiez que vous étiez sapeurs-pompiers de Paris entre 18 ans et 33 ans. Et pourquoi avez-vous décidé d’investir dans la pierre ? Quel a été le déclic ?

Grimm : Il fallait que je me loge. Il fallait que je trouve une résidence principale, il fallait que je dorme quelque part. Je n’avais qu’une demie-retraite, je ne pouvais faire qu’un emprunt pour essayer de payer le même montant qu’un loyer en remboursement bancaire. C’est ce que j’ai fait. J’ai eu une banque qui m’a prêté 100 %. Et une autre agence en même temps m’a proposé un autre bien. Je suis allé voir la banque et ils m’ont dit, on peut vous prêter aussi si vous le louer. J’ai dit, ça c’est intéressant. D’autant plus qu’après avoir fait visiter ce bien par un entrepreneur, il s’avérait qu’on pouvait le couper en 2. Il y avait 2 portes sur l’extérieur, le palier. C’était un ancien 2 studios qui avait déjà été réuni. Il suffisait donc de reséparer. C’est ce qu’on a fait. Et je me suis retrouvé donc, avec un revenu beaucoup plus supérieur au remboursement bancaire avec les loyers, qui me payaient même ma résidence principale dans laquelle je restais bénéficiaire. Donc, je n’avais rien dépensé sur mon salaire de retraite, qui était très petit, c’est 800 € par mois. Et je me retrouvais propriétaire de 2 appartements. Le déclic était assez rapide, ça a mis un mois et au bout d’un mois, j’ai mis en place tout une technique pour investir.

Ting : Que faisiez-vous de votre temps libre quand vous étiez sapeurs-pompiers de Paris ? Vous disiez que votre famille était fonctionnaire, est-ce que vous lisiez des livres sur l’immobilier ou sur l’éducation financière ?

Grimm : Jamais. Jamais je ne m’étais inquiété de cela. J’étais toujours logé par la brigade des sapeurs-pompiers de Paris, quand ce n’était pas en caserne avec tout le monde, j’ai eu un appartement de fonction par la suite. Donc, ça ne m’était jamais venu à l’esprit d’être propriétaire. Je passais mon temps à aller dans les musées, à m’instruire, à faire d’autres études. J’ai fait des études avec (Mauvaise audition 04 :13), j’ai passé un diplôme d’ingénieur en partiel et en unité de valeur, justement dans les immeubles grand-hauteurs, un petit peu immobilier quelque part. Et c’est tout. Moi je sortais avec mes copains, boites de nuit, les voyages quand j’étais de repos. Voilà, donc loin de moi à cette époque l’idée de faire de l’immobilier.

Ting : D’accord. Vous disiez que vous aviez commencé l’immobilier à l’âge de 33 – 34 ans dans les années 90. A l’époque il n’y avait pas de téléphone portable, il n’y avait pas d’internet, comment vous avez procédé et combien d’heures travailliez-vous par semaine ?

Grimm : Déjà je travaillais, parce qu’il est hors de question, je m’en étais bien aperçu, de pouvoir emprunter plusieurs fois sans avoir des revenus, avec une petite retraite de 800 €. Donc, il a fallu que je trouve un boulot. Et j’ai trouvé un métier, j’ai été nommé directeur de sécurité de la grande Arche de la défense. 

Ting : D’accord, combien gagnez-vous à cette époque-là ?

Grimm : Je gagnais dans les 4 500 € à peu près pour aujourd’hui. Donc, à ce moment-là j’ai pu prospecter et commencer à trouver des biens, aller voir les banques avec mes revenus et avoir plusieurs prêts immobiliers. Mais pour répondre à votre question, comment je faisais pour avoir du temps de libre etc. Eh bien le problème s’est posé à un certain moment. C’est-à-dire qu’au bout d’un an et demi, deux ans, je me suis aperçu que je n’avais plus un moment pour prospecter et de toute façon je n’étais pas le seul non plus à acheter des biens immobiliers, comme maintenant, tout le monde veut acheter, à l’époque aussi les gens achetaient. Et donc, il a fallu que je trouve du temps libre. Pour trouver ce temps libre, ce que j’ai fait, j’ai démissionné et j’ai pris une place de gardien de parking, à 1 300 € par mois, mais je ne travaillais que le samedi et le dimanche, ce qui me laissait lundi, mardi, mercredi, jeudi et le vendredi totalement libre.

Ting : Et pourtant vos revenus ont basculé de 4 500 à 1 300 €

Grimm : Absolument, plus ma retraite. Plus les loyers qui donnaient déjà un peu de cash-flow au bout de 2 ans. Donc, j’ai pu réemprunter de cette manière-là. Et depuis ce temps-là, je n’ai jamais pu retravailler. Sauf dans une agence immobilière en tant que directeur, que j’ai fondé moi-même, mais je suis resté mon salarié en tant que directeur. L’agence immobilière me permettait de surveiller mes propres biens au niveau de la gestion locative par exemple.

Ting : D’accord. A l’époque il n’y avait pas d’internet dans les années 90, pas de téléphone portable, comment procédiez-vous à cette époque-là ?

Grimm : Il n’y avait pas de téléphone portable, mais nous avions des répondeurs à la maison. Et il y avait des cabines téléphoniques avec des jetons. Donc on pouvait acheter des jetons chez le buraliste, et téléphoner à son répondeur qui vous transmettait tous les messages. Et de la cabine téléphonique, retéléphoner à vos interlocuteurs du coup. Donc, petit carnet, crayon traditionnel. Moi, mon tableur Excel, c’est mon cahier. 

Ting : D’accord. Et comment vous trouviez les bonnes affaires ?

Grimm : Il y a toujours des bonnes affaires. Il y a un grand secret, pour trouver une bonne affaire, il faut se lever tôt. J’avais trouvé donc, à 6 heures du matin, la première librairie que le Parisien, le Figaro et le PRP livraient. Ses biens particuliers à particuliers. J’achetais le livre, à 6h10 j’étais au café du coin et je cochais toutes les annonces. Et à 7h précis, je téléphonais à tout le monde pour prendre un rendez-vous, soit immédiatement, soit à 11h30, soit à 6h le soir. Et j’incitais pour que ce soit dans la demi-heure qui vient. A l’époque, il n’y avait pas de grève, les transports allaient vites et on pouvait se déplacer en une demi-heure à l’autre bout de Paris. Même en voiture.

Ting : Combien d’heures travailliez-vous les premières années quand vous aviez le boulot de gardien de parking et le boulot d’investisseur ?

Grimm : Lundi, mardi, mercredi, jeudi, vendredi, tout le temps. Dès le matin, je me lève tôt le matin, je prends mes rendez-vous et je fonce. J’ai visité avec cette technique-là, plus de 800 immeubles, 8 000 appartements. J’ai réellement tué 2 voitures entières à 250 000 km chacune, rien que dans Paris. Autant vous dire que je connais bien les rues de Paris. J’ai monté des milliers d’étages à pieds. Parce que moi je monte toujours à pieds, je ne prends jamais l’ascenseur.

Ting : Pourquoi ?

Grimm : Parce que je veux voir l’état des cages d’escalier, s’il n’y a pas des fuites apparentes ou non apparentes, des cloquages, voir s’il y a des paillassons devant chaque porte, voir si ce sont des gens polis, correctes qui habitent là. Quelqu’un qui met un paillasson devant sa porte, c’est quelqu’un de propre chez lui. Et ça me donne une idée de l’immeuble. L’expérience, après vous sentez si c’est bon ou pas, si vous allez avoir des travaux à venir ou pas. Si c’est un immeuble à problème ou pas.

Ting : Tout à fait. Même quand vous visitez un appartement qui est situé au premier étage, vous me corrigez si je me trompe, il est conseillé d’aller visiter les étages au-dessus pour voir l’état de l’immeuble.

Grimm : Vous êtes là. Autant faire les choses bien. J’ai appris à le faire comme ça…

Ting : Avec beaucoup de bon sens…

Grimm : Avec beaucoup de bon sens, en regardant et en apprenant.

Ting : D’accord. Les premières années, est-ce que les fins de mois étaient dures ?

Grimm : Ecoutez, j’ai une chance. C’est que j’adore les sandwiches grecs, avec les frites.

Ting : Ce n’est pas bon pour la santé…

Grimm : Peut-être mais. La deuxième chance, c’est ce qu’il y a de moins cher sur le marché pour manger. Et c’est ce que j’ai fait. Assez longtemps. J’exagère un peu, mais je peux vous dire que les restaurants, je ne connaissais pas. J’ai été ric et rac, même à 45 appartements, j’étais encore ric et rac. On va dire que j’avais un bénéfice de 2 000, 3 000 € par moi. Ce qui est bien. En plus la valeur des appartements si je voulais en vendre, ce que j’ai fait d’ailleurs, pour prendre tout de suite des bénéfices et ne pas pouvoir non plus vivre tout le temps en se serrant la ceinture. Comme je dis, ça peut paraitre pour certain beaucoup quand on a 3 000, 4 000, 5 000 € par mois, au bout de 3, 4 ans comme ça qu’on a commencé l’immobilier. Parce que 3 000, 4 000 € à l’époque, ça représente sans doute 8 000 aujourd’hui, voire 10 000. Et quand vous avez une toiture, un ravalement à faire et qu’il y 150 000 € de travaux à partager entre 12, 15 ou 20 et que vous avez 50 appartements, vous êtes sûr que vous avez 5 % de problèmes à chaque fois et tout repart dans les travaux. Alors, c’est sûr que c’est bien aussi, parce que comme ça repart dans les travaux, ça permet de défiscaliser et de ne pas payer d’impôt. Donc, ce qui vient d’un côté occupe l’autre, toujours. Mais il faut vivre avec ça. C’est vrai que, pour répondre à votre question, les temps n’ont pas toujours été faciles, mais dans la bonne humeur, j’étais content de vivre comme ça et j’étais content de le faire, parce que je savais que l’avenir serait rose. J’en étais complètement persuadé.

Ting : Ok. J’ai une autre question par rapport à ça. Est-ce que vous avez fait des sacrifices, que ce soit personnel ou financier pour réussir les investissements.

Grimm : Oui, naturellement. Par exemple, je n’ai pas été comme je le disais dans des bons restaurant, je ne savais pas, quand j’allais dans un hôtel, je regardais les prix, quand je partais en voyage, je partais plutôt en Asie du Sud Ets, c’était beaucoup plus moins cher que d’être en Europe. C’était aussi l’aventure, c’est sympa.

Ting : ça vous disiez que c’était jusqu’à l’âge de 45 ans…

Grimm : Oui, jusqu’à peu près l’âge de 45 ans. 10 ans quoi… On ne va pas dire 10 ans de souffrance, mais 10 ans de calcul, de prudence, mais aussi de ténacité, de persévérance. Parce qu’il ne faut pas lâcher. Pour ce, je n’ai pas hésité à reculer d’un pas, pour avancer de 3. C’est-à-dire que j’avais quand même des appartements que j’avais bien acheté au bout de 10 ans qui était vraiment ¾ payés, j’en ai revendu, 3, 4, 5, 6 pour pouvoir me faire une trésorerie immédiate pour mieux vivre et pour réinvestir, parce que je n’en avais pas fini avec l’histoire.

Ting : Certains disent qu’on a qu’une seule vie, il faut profiter de la vie, se faire plaisir. Néanmoins, pour réussir dans l’immobilier et être rentier, quand on part de 0 est-ce qu’on doit forcément faire des sacrifices, est-ce qu’on ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre ?

Grimm : Si pouvait avoir le beurre et l’argent du beurre, ça se saurait. Ce n’est pas le cas, je peux vous l’assurer. Dans mon groupe, vous savez que j’ai fondé un groupe élite, où il y a pas mal de gens qui sont à l’intérieur. Je peux vous assurer que tous, même celui qui a 20, 30 ou 40 appartements, il gère son budget mensuel avec précision également. On n’en est tous rendu là aujourd’hui. Et même moi encore aujourd’hui, comme il me reste encore beaucoup d’appartement, donc beaucoup de travaux à prévoir et beaucoup d’impôts à payer, parce que je suis imposable à 65 %, plus l’IFI, 1.5 % du patrimoine. C’est-à-dire que je paye en gros, 75 % voire plus d’impôt. Je ne peux pas non plus me permettre d’acheter un appartement de 2, 3 millions d’euros, me faire plaisir comme ça. Je suis prudent également. Car on n’est pas toujours à l’abri. Rappeler vous, certaines années, il y avait eu une super tempête à Paris et des toitures qui s’étaient envolées. Les assurances ne remboursent plus à ce moment-là pour les loyers et les locataires qui sont partis. Du coup, vous avez une perte sèche pendant deux ans, le temps que tout soit reconstruit. Les assurances prennent en charge les travaux, mais après il reste toujours les cages d’escaliers, on en profite pour faire autre chose. Ça vous coute très cher. Il faut toujours prévoir tout. Vous le verrez, vous qui avez investi également et vous devez déjà commencer à le faire, il faut une marge de sécurité qui sera proportionnel en importance au nombre d’appartements que vous avez. Il faut être prudent.

Ting : Même étant multimillionnaire, il faut être prudent…

Grimm : Toujours être prudent, c’est une règle.

Ting : La sagesse.

Grimm : Tout peut arriver. Ce n’est pas une question de sagesse, c’est surtout une question de nos rendements. Si vous ne voulez pas avoir de problèmes, il y a une partie immobilière, une partie financière qui doit être adossée de façon à combler les problèmes de l’immobilier. Pourquoi ? Parce que quelque part, dans l’immobilier, vendre c’est perdre. Parce que quand vous vendez, ça vous rapportait un taux d’intérêt. Et quand vous le vendez, vous n’avez plus ce taux d’intérêt, vous avez l’argent. Mais est-ce que l’argent va vous rapporter autant que le locataire ? Tout est là. Est-ce que l’immobilier ne va pas encore plus augmenter ? Tout est là. Donc, on évite de vendre à certain moment, on vend peut-être plus tard, mais si on peut éviter de vendre, c’est toujours bien. Surtout pour aujourd’hui où l’immobilier monte sans arrêt.

Ting : Ok. Le bien type de Gilles Grimm qu’est-ce que c’est ?

Grimm : C’est très simple. Le bien type, il a été proportionnel à mes revenus. Comme je n’avais rien au début, j’ai acheté les biens, les moins chers possibles. Et je me suis aperçu que les petits biens, entre 12 et 15 m² se louaient bien, surtout à Paris, pour les étudiants et me permettaient tout de suite de rembourser les prêts, il n’y avait pas d’encadrement des loyers. C’était beaucoup plus simple qu’aujourd’hui. Donc, j’ai pris conscience que la rentabilité maximale pour rembourser les prêts, c’était les petites surfaces. Donc, je ne fais que des petites surfaces dans Paris, avec le même type de travaux à l’intérieur. J’avais connu une personne qui s’appelait monsieur Le Lièvre, qui avait beaucoup, beaucoup d’immeubles dans Paris. Et les immeubles Le Lièvre ont les reconnaissait parce que toutes les façades étaient de couleur rose pâle. Et dans tout Paris, quand je dis qu’il en avait beaucoup, il en avait plusieurs centaines, on pouvait les reconnaitre. Je me suis dit, c’est bien, c’est un petit peu comme une marque de fabrique. Moi je veux faire le même type d’appartement, même type de porte, même type de fenêtre, même type de carrelage, même type de salle de bain, et puis je le loue. C’est ce que j’ai fait, j’ai mis en place un vrai process d’investissement qui soit pérenne, solide dans le temps.

Ting : D’accord. On m’a toujours appris de ne pas mettre tous les œufs dans le même panier, donc quand on fait de l’investissement immobilier on jongle entre la LCD, la colocation, les bureaux, les locaux commerce. Sinon, il y a plusieurs piliers d’enrichissement : il y a la bourse, il y a le e-commerce, il y a la monnaie virtuelle. Et vous, vous dites, je ne sais faire que les studios dans Paris, et je ne fais que ça. Est-ce que vous n’avez pas peur de prendre trop de risques en reproduisant le même schéma ?

Grimm : Comme je vous l’ai dit tout à l’heure, à un certain moment, il vous faut de l’immobilier, et il vous faut une protection financière. Donc, aujourd’hui je ne suis plus dans le risque et la preuve en est que ça a bien fonctionné.

Ting : Tout à fait.

Grimm : Comme je ne connaissais rien, j’ai été au plus simple. Le plus simple c’est quoi ? C’est acheter un appartement, faire des travaux pour qu’il soit propre, trouver un locataire, prendre des loyers, déclarer ses loyers et déclarer les charges en déficits, payer ses impôts si on a à payer, et acheter d’autres appartements et refaire le même modèle. Alors pour moi, pas de meublé, par de LMP, pas de location, pas de Airbnb, de toute façon ça n’existait pas. Rien du tout. Un studio, un étudiant.

Ting : D’accord. Aujourd’hui à Paris, les petites surfaces, notamment ce dont vous parliez entre 12 et 15 m² s’arrachent, comment vous procédé pour les trouver ? Est-ce que vous les trouvez vous-même ou vous les trouvez par des agences immobilières ? Comment ça s’est passé ?

Grimm : Les petites surfaces se sont toujours, comme vous dites, arrachées.

Ting : Même à l’époque dans les années 90 ?

Grimm : Absolument. Ce n’est pas nouveau.

Ting : D’accord.

Grimm : J’ai mis donc, tout un process de prospection différent. Parce que la prospection, c’est ce qui va vous permettre de trouver le produit. C’est hyper important. Les concierges me connaissaient, les administrateurs de biens me connaissaient, syndic d’immeuble, même les administrateurs judiciaires, des marchands de biens, des commerçants. Je me présentais partout, s’il y a quelque chose à vendre dans votre immeuble, je vous rémunère.

Ting : Vous les rémunérez à combien.

Grimm : bah on va dire que sa représente à peu près 500 € à chaque vois.

Ting : 500 € pour chaque affaire apportée ?

Grimm : Si elle m’était apporté par le commerçant du coin, etc. Et également des petits papiers dans les boites aux lettres : recherche appartement dans votre immeuble, paiement content chez le notaire. Et hop, j’attendais la réponse et le résultat. C’est moi-même qui allais mettre dans les boites aux lettres par contre. Tout le temps. Je n’ai jamais délégué cette fonction, parce que ça me permettait de connaitre chaque immeuble dans les rues où j’étais, et de voir des gens et de trouver quelque chose. Et donc, j’ai acquis une expérience de prospection grâce à cela que j’ai mise en place pour moi-même naturellement et qui m’a rendu beaucoup plus performant que beaucoup d’autres parce que j’ai eu un éventail comme ça de process.

Ting : Par rapport à la prospection, il faut déployer tous les moyens pour trouver les bonnes affaires, est-ce que vous avez une anecdote à nous raconter ?

Grimm : Oui. Des anecdotes, il y en a beaucoup. Il y en a une qui n’est pas très belle que je vais vous raconter. C’est un jour, place de la république, il y avait un studio à vendre genre, 10 000 €, un truc de fou, dernier étage…

Ting : Pour combien de m² ?

Grimm : Pour 14 m²

Ting : 10 000 € pour 14 m² ?         

Grimm : Oui à l’époque. Et donc, je me dis, il va y avoir du monde. Parce qu’à l’époque, il faut savoir que quand il y avait une vente de studio, il y avait quelque fois 50 personnes dans la rue qui faisaient la queue. Et les locations, il y avait jusqu’à 120 personnes pour un studio. Je l’ai connu, c’était fou. Donc, les gens achetaient aussi beaucoup, parce qu’il y avait beaucoup de locataires, c’était la guerre. Et je suis arrivé, il y avait 70 personnes devant. Et pourtant j’étais là 20 minutes avant. J’ai pris mon trousseau de clé, j’ai dit : S’il vous plait, excusez-moi, excusez-moi. Je suis monté jusqu’au dernier étage et là j’ai dit : Ecoutez monsieur et dame, je suis désolé, je suis le propriétaire, le studio a été vendu hier soir, je ne peux pas vous le faire visiter. Ça a un peu secoué dans la cage d’escalier : oui, vous auriez pu nous prévenir. J’ai dit écoutez, vous avez vu le nombre que vous êtes, je ne peux pas téléphoner à tout le monde et puis il y en a plein qui ne m’ont pas laissé leur téléphone, rien du tout, etc. Sur le répondeur, il y avait marqué l’heure et la date de visite donc, je m’étais présenté. Tout le monde est parti. Et à 9h précis, le propriétaire est arrivé. Et j’étais là-haut devant la porte, avec mon chéquier à la main. Le chèque était déjà rempli, parce qu’à l’époque on faisait le chèque au nom du notaire, avec 10 %, 1 000. Le gars il a ouvert j’ai juste regardé comme ça, place de la république, 14 m², 10 000 €, attendez, on ne regarde même pas ce qui se passe. On peut avoir tous les soucis du monde, ce n’est pas grave. Aujourd’hui je le vends 145 000. Je lui ai donné le chèque, il était étonné, je lui ai dit, ça y est monsieur, c’est fait, il y a mon notaire, tout ce qui était absolument sérieux. A l’époque, il n’y avait pas internet, je pouvais dire que je suis sérieux si je n’étais pas connu, c’était vraiment sur la bonne tête.

Ting : D’accord. Ok. Je comprends bien, il faut être culotté un petit peu pour réussir dans l’immobilier.

Grimm : Pour réussir… Je vous ai préparé quelques mots

Ting : D’accord, écoutez bien les quelques mots de monsieur Gilles Grimm pour réussir dans l’immobilier.

Grimm : Il faut un état d’esprit. Il y en a beaucoup, je ne vais pas tous vous les dire ou alors je vais les dire rapidement. Motivation, détermination, volonté, ténacité, stratégie il ne faut pas l’oublier, tactique et discipline, précision, patience et endurance. Vous, voyez il en faut pour faite de l’immobilier. Il faut des principes, de la constance, il faut aussi des valeurs, de la mobilité, de la technique, de la confiance. Il faut prendre des décisions, il faut de la patience, la force, le courage aussi, la témérité, de l’énergie, de l’audace, la pertinence, de l’ordre, de la minutie, de la coordination. Bref, il faut être structuré.

Ting : D’accord. La vie type d’un français c’est je travaille pendant 40 ans, je prends ma retraite à 65 ans, à la retraite de profite de la vie. Puisque les enfants sont déjà grands, donc je vais profiter de mes petits-enfants. Et vous, vous avez fait autrement, c’est-à-dire vous avez commencé à 33 ans – 31 ans, à l’âge de 50 ans, vous avez pris votre retraite pour profiter de la vie, pleinement. Aujourd’hui avec le taux historiquement bas, nous sommes en fin 2019, le taux en moyenne c’est 1.5 sur 20 ans. Il y a un engouement sur l’investissement immobilier. Tout le monde veut devenir riche, devenir rentier le plus tôt possible. Est-ce que l’immobilier est à la portée de tout le monde ? Est-ce qu’il y a des pièges ? Est-ce que vous avez des conseils à donner aux jeunes ?

Grimm : L’immobilier est à la portée de tout le monde, du moment que l’investisseur gagne, 1 350 € par mois minimum et une stabilité dans son travail. Et au moins 2 000 ou 5 000 € de côté. La sécurité financière, rappelez-vous. Elle est là. C’est cella là en premier du coup. Et là ça baigne, si naturellement on suit le modèle d’acheter les choses à des prix qui correspondent au remboursement par le locataire du prêt.

Ting : Ok. A partir de combien peut-on prétendre être rentier ?

Grimm : Tout dépend de là où on investit. Et tout dépend de la rentabilité de ses investissements. C’est très compliqué à répondre parce que là c’est une étude qui doit se faire en permanence. Parce que la problématique du rentier est la suivante, il y en a une : c’est l’imposition. Je vous en ai parlé tout à l’heure. Quand vous gagnez 10 000 € de bénéfice et que vous êtes imposable à 80 %. Automatiquement, il ne nous reste que 20 000 € par an. C’est-à-dire rien, ça fait 1 600 – 1 800 € par mois. Donc, pour être rentier, ça dépend de quel est votre ambition. De combien vous voulez vire. Je pense qu’il faut vivre minimum déjà entre 5 et 6 000 € par mois pour être bien. Et là vous, vous apercevez donc qu’il faudrait gagner 300 000 € par an pour pouvoir avoir cette somme.

Ting : Donc que faire ?

Grimm : 300 000 € correspond à combien d’appartements ? Ça correspond en tout cas à des loyers. Ça correspond en tout cas à 25 000 € d’entrées par mois. Donc en gros on va dire, il faut rentrer 25 000 à 30 000 € par mois net.

Ting : Quand vous dites net, on enlève…

Grimm : Pour pouvoir avoir, 20 à 25 % de ce revenu. Donc, ça veut dire patience. C’est dans le temps que ça va se faire.

Ting : D’accord. Pour préparer cet interview, j’ai vu qu’il y a plusieurs milliers de pompiers à Paris. Il y a plusieurs dizaines de milliers de pompiers en France. Mais Gilles Grimm, il y en a un seul, qu’est-ce qui vous différencie des autres ?

Grimm : Des autres personnes ou des autres pompiers ?

Ting : Des autres pompiers

Grimm : Figurez-vous qu’il y a d’autres pompiers qui ont réussi. Tristant Goulwenn qui a réussi et d’autres que je connais qui ont également investi dans l’immobilier. Pas comme moi, mais qui ont investi. Et qui aujourd’hui ont atteint une stabilité et une indépendance financière réelle, pour de bon.

Ting : D’accord. Justement, j’avais relevé d’une interview avec Goulwenn Tristant, que vous avez parlé de quelques mots qui vous caractérisent : vous avez parlé de l’exactitude, le respect envers les autres, la promptitude, la politesse et une soif d’apprendre. Est-ce que vous pouvez commenter par rapport à ces 5 mots ? Est-ce que c’est des mots qui vous caractérisent ? 

Grimm : C’est très compliqué de commenter tous ces mots là parce que c’est ce qu’il faut être. Et les mots parlent par eux-mêmes, tout simplement. Vous devez être toujours à l’heure, si vous arrivez en retard à vos rendez-vous, vous êtes mort, ça découle de soit même. Si vous n’êtes pas poli avec quelqu’un, vous l’envoyez balader, vous avez tout perdu d’avance. Et ainsi de suite. Ça fait partie des 40 qualités que je vous ai cité tout à l’heure et qui font que pour pouvoir avoir un interlocuteur qui va vous répondre, oui en face de vous, vous devez d’être persuasif peut-être mais, d’être à l’heure, d’être poli, d’être courtois, etc. Un état d’esprit. C’est sûr, il y a des têtes qui plaisent, des têtes qui ne plaisent pas. Le courant passe ou le courant ne passe pas. Vous le savez tous, vous l’avez tous exercé également. Ecoutez quand on fait des centaines et des centaines de visites automatiquement qu’on voit des centaines d’interlocuteurs, le courant est obligé de passer avec quelques-uns. Et puis on s’améliore aussi soit même, on fait plus attention à la manière dont on se comporte, dont on parle, et donc je pense qu’on arrive à un succès, beaucoup plus simple et beaucoup plus facile au fur et à mesure. Ça c’est ce qui s’appelle l’expérience.

Ting : D’accord. Alors, vous aujourd’hui, vous possédez plusieurs centaines d’appartements notamment dans la région parisienne pourtant vous avez un blog, un groupe d’élite, vous êtes présents sur les réseaux sociaux. Monsieur Grimm, pourquoi sortir de l’ombre aujourd’hui à plus de 60 ans ?

La suite dans la partie II.

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